La práctica de adquirir viviendas deterioradas, renovarlas y venderlas, conocida como ‘flipping’, se consolida en el mercado local como una alternativa ante la menor oferta de obra nueva y el acceso restringido al crédito.
La actividad conocida como ‘flipping’ inmobiliario, que consiste en la compra de propiedades a bajo valor para reciclarlas y revenderlas, ha vuelto a instalarse en el mercado. Aunque no se trata de una tendencia masiva, aparece como una estrategia puntual en un escenario económico más exigente y con márgenes más ajustados.
La lógica del sistema es conocida: adquirir inmuebles deteriorados o desactualizados, invertir en su renovación integral y reinsertarlos en el mercado con un valor superior. Sin embargo, el contexto en el que se desarrolla esta ecuación ha cambiado. Andrés Gariboldi, titular de Dunod SA, señala que si bien la práctica de reciclar y vender tiene muchos años, hoy no está impulsada por grandes desarrolladores, sino por actores más pequeños, como estudios de arquitectura o particulares.
La arquitecta Guillermina Forchino es un ejemplo de este perfil. Desde hace una década trabaja sobre propiedades existentes, principalmente PH, que compra, recicla y vuelve a colocar en el mercado. “Hoy se compra con mucha más información. Todos tienen acceso a comparables, precios y opciones. Además, hay mucha oferta en el mercado, y como no hay tanta demanda activa, eso permite negociar mejor”, describe.
El contexto actual, con mayor oferta de propiedades, menos desarrollo de obra nueva y un acceso al crédito limitado, configura un escenario donde el reciclaje aparece como una alternativa visible. “Hay oportunidades de compra, pero también hay más gente haciendo ‘flipping’. En parte, porque hay menos desarrollo de obras grandes”, explica Forchino.
Los especialistas coinciden en que la clave del negocio está en el punto de partida. “El secreto está en la entrada y no en la salida. La ganancia se define en la compra, no en la venta”, sostiene Forchino. Con experiencia, los costos de obra se vuelven previsibles, aunque las rentabilidades ya no son las de otros ciclos, ubicándose hoy entre el 10% y el 20%, con operaciones que pueden extenderse hasta un año.
En términos de valores, las compras suelen ubicarse entre los 800 y 1.000 dólares el metro cuadrado. Tras una refacción integral, pueden alcanzar valores de entre 1.900 y 2.200 dólares, dependiendo de la calidad de ejecución. Los costos incluyen mano de obra, materiales, gastos de escrituración, impuestos y honorarios inmobiliarios.
El movimiento se concentra en propiedades existentes. Alejandro Bassini aporta una lectura sobre el cambio de ciclo: “En un momento estaba en auge un modelo casi ‘enlatado’ de edificios de tres pisos por escalera. Eso hoy prácticamente no existe más”. Frente a una demanda más exigente, el reciclaje de propiedades aparece como una alternativa más flexible.
Entre los factores a considerar para este tipo de operaciones se destacan la ubicación, el precio de compra, la calidad del reciclaje y la búsqueda de mejores precios entre proveedores. Un factor determinante es la seguridad jurídica. “Para entrar en este tipo de operaciones necesitás una propiedad en condiciones, con escritura, sin problemas sucesorios y con planos en regla”, advierte Forchino. La compra con escritura mejora el respaldo y las posibilidades de venta, en un contexto macroeconómico que también condiciona la dinámica del negocio.